Bayramoğlu’nda Denize Sıfır Özel Mülk İçin Stratejik Satış Görüşmelerimiz Başladı.

Premium gayrimenkullerde satış sürecinin, yalnızca bir ilan oluşturup piyasaya çıkmaktan ibaret olmadığına inanıyoruz.

Bizimle iletişime geçen mülk sahibi, Kocaeli’nin Darıca ilçesine bağlı Bayramoğlu’nda bulunan denize sıfır gayrimenkulünün satış sürecinde bizim de çalışmaya dahil olmamızı istedi.

Hafta sonu gayrimenkulü yerinde görmek, mülkün fiziksel özelliklerini değerlendirmek ve bölgenin mevcut gayrimenkul dinamiklerini daha yakından analiz etmek amacıyla ön keşif çalışmamızı gerçekleştirdik.

İstanbul’a yaklaşık 40 kilometre mesafede bulunan bu denize sıfır müstakil gayrimenkul; özel yüzme havuzu, geniş peyzaj alanı, müştemilat ve müstakil kullanım avantajıyla standart konut stokundan belirgin şekilde ayrışıyor.

Ancak bizim açımızdan asıl önemli konu, yalnızca bu fiziksel özellikler değil.

Gayrimenkulün sahip olduğu yaşam konseptinin ve varlık değerinin doğru şekilde konumlandırılması.

Doğrudan denizle ilişki kuran konumu, mahremiyet sağlayan müstakil yapısı, geniş açık alanları ve sunduğu yaşam kalitesi nedeniyle bu gayrimenkulü Bayramoğlu’nun premium konut segmenti içerisinde değerlendirmek gerekiyor.

Benzer nitelikte bir gayrimenkul İstanbul Boğaz Hattı'nda konumlanmış olsaydı; denizle doğrudan ilişkisi, müstakil kullanım karakteri, mahremiyeti ve yaşam kalitesi kriterleri doğrultusunda yalı kategorisi içerisinde dahi değerlendirilebilecek bir varlık niteliği taşıyabilirdi.

Bayramoğlu’nda Premium Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Nedir?

Bayramoğlu, İstanbul'a yakınlığına rağmen daha düşük yoğunluklu ve sakin bir yaşam karakteri sunan özel lokasyonlardan biri.

Bölgede yüksek gelir grubuna mensup gayrimenkul sahiplerinin ve üst düzey yöneticilerin tercih ettiği mülklerin bulunması da, bölgenin belirli bir premium konut talebine sahip olduğuna işaret eden göstergeler arasında değerlendirilebilir.

Bu nedenle Bayramoğlu’ndaki denize sıfır villa ve müstakil gayrimenkullerin değerini yalnızca metrekare × birim fiyat yaklaşımıyla ele almak yeterli değil.

Bizim için;

Denize doğrudan erişim ve denizle kurulan ilişki,

Müstakil kullanım,

Mahremiyet,

Peyzaj ve açık alan kalitesi,

Yapının fiziksel özellikleri,

Lokasyonun yaşam karakteri,

Bölgedeki benzer nitelikli gayrimenkul arzı,

Potansiyel alıcı profili

birlikte değerlendirilmesi gereken kriterler.

Değerleme, Fiyatlama ve Doğru Alıcı

Ön keşif çalışmamızı tamamladık.

Hafta içerisinde gerçekleştireceğimiz detaylı gayrimenkul değerleme, emsal araştırması, fiyatlama ve potansiyel alıcı profili analizlerini mülk sahibine sunacağız.

Çünkü premium bir gayrimenkulün doğru fiyatlanması kadar, doğru alıcıya doğru şekilde sunulması da değer yaratır.

Özellikle arzı sınırlı olan denize sıfır müstakil ev, villa ve benzeri nitelikli gayrimenkullerde geniş kitlelere ulaşmak her zaman en doğru strateji olmayabilir.

Burada önemli olan;

Gayrimenkulün gerçek değerini doğru tespit etmek,
doğru fiyatlama stratejisini oluşturmak,
doğru alıcı profilini belirlemek
ve gayrimenkulü o profile uygun şekilde konumlandırmaktır.

İstanbul gayrimenkul pazarı da artık yalnızca şehir sınırları içerisindeki lokasyonlarla değerlendirilmemeli.

İstanbul’un yakın çevresindeki; denize sıfır, müstakil, mahremiyet sunan ve yüksek yaşam kalitesine sahip sınırlı sayıdaki gayrimenkuller de özellikle premium alıcı profili açısından ayrı bir segment olarak ele alınabilir.

Bayramoğlu’ndaki bu çalışma bizim için yalnızca bir satış çalışması değil.

Aynı zamanda premium bir gayrimenkul varlığının gerçek potansiyelinin nasıl analiz edilmesi, fiyatlanması ve doğru alıcıya nasıl konumlandırılması gerektiğine dair bir örnek.

Premium gayrimenkulde doğru strateji, mülkü pazara çıkarmadan önce başlar.

besiktassatilikyali.com.tr

Bayramoğlu’ndaki denize sıfır bir müstakil mülkte değerlemeye geçmeden önce teknik ve hukuki zeminin netleşmesi gerekiyor. Parselin imar durumu, kıyı kenar çizgisinin parsele göre konumu, ana yapı ile müştemilatın ve yüzme havuzunun ruhsat ve iskân kayıtlarında yer alıp almadığı alıcının ilk soracağı konular arasında; bu belgelerdeki eksikler fiziksel olarak çok güçlü bir mülkün bile alıcı kitlesini daraltabilir. İstanbul’a yaklaşık 40 kilometre mesafe mülkü hem hafta sonu kullanımı hem de sürekli yaşam için değerlendirilebilir kılıyor; ancak bu iki alıcı grubunun beklentileri farklı. Sürekli yaşayacak bir aile için okula ve iş merkezine ulaşım süresi, ısınma sistemi ve kış aylarındaki bakım düzeni öne çıkarken ikinci konut arayan bir alıcı için güvenlik, bahçe ve havuz bakımının uzaktan yönetilebilmesi belirleyici olur. Bu tür mülklerin potansiyel alıcıları arasında İstanbul’un merkezî bölgelerinde, örneğin Beşiktaş’ta yaşayan ve kentten uzaklaşmadan denizle iç içe bir yaşam arayan aileler de bulunabilir. Beşiktaş’taki yerleşik konut bölgelerinin alıcı profilini Etiler rezidans rehberimizde ele aldık.

Özkan ÖZEL olarak Beşiktaş’taki rezidans sahiplerine değerleme, fiyatlama, satış ve kiralama süreçlerinde danışmanlık veriyoruz; yaklaşımımızı Beşiktaş rezidans varlık yönetimi sayfamızda bulabilirsiniz.